下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因(答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误原因”栏目中) 土地估价技术报告 第一部分 总述 一、估价项目名称 ××县××工业园区A2号地块土地使用权出让价格评估。 二、委托估价方 (略) 三、受托估价方 (略) 四、估价目的 根据委托方提供的资料，估价对象拟通过挂牌方式进行出让，本次评估价格即为确定该土地使用权挂牌出让的保留价。 五、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》。 (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。 (3)关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知(国土资发[2006]307号)。 (4)××省、××市及××县等各级政府关于土地管理、地价管理的有关政策、法规。 (5)××县基准地价成果资料。 (6)委托方提供的估价对象规划控制指标等其他有关估价对象资料。 (7)××评估有限公司掌握的有关地价信息资料。 (8)评估人员实地踏勘及调查取得的资料。 六、估价基准日 二○○七年六月二十六日。 七、估价日期 二○○七年五月五日至二○○七年五月十六日。 八、地价定义 本次评估根据估价目的，将估价对象地价定义为待估在评估基准日2007年6月26日，设定用途为工业用地，设定使用年限为其最高使用年限50年，设定土地开发程度为“三通”(通路、通电、通水)及红线内场地平整待建设的国有土地使用权价格。 九、估价结果 土地单价：116元/m2。 总地价：348.29万元。 总地价大写：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整。 估价结果详见《土地估价结果一览表》(表略)。 十、需要特殊说明的事项 (一)估价假设条件 (1)本次评估时，估价对象尚未进行开发建设，因此在精度允许范围内，本次评估涉及的一些用地指标等中间数据，以委托方提供的估价对象规划控制指标数据上限为依据，并参照区域一般情况来确定。 (2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足今后生产、生活、经营的正常进行。 (3)在估价基准日地产市场为公开、平等、自愿、理性的交易市场。 (4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 (二)报告使用的限制条件 (1)本报告结果仅为本次估价目的服务，不得用于任何与本次估价目的无关的其他事项；不得擅改报告及歪曲理解报告有关内容。 (2)估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本评估报告由XX评估有限公司负责解释。 (3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。 (4)本报告的技术报告未经许可，不得随意查阅、转用、发表。 (三)土地估价结果有效条件 (1)在地产市场不发生突发变化情况下，本报告估价结果有效期为半年。 (2)本报告估价结果是在估价基准日、本报告价格定义中设定的条件下的土地使用权权益价格。如果改变价格定义中的条件，本报告估价结果不成立。 (3)委托方提供的资料真实、有效。 (四)其他需要说明事项 (1)委托所提供资料的真实性负责，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。 (2)本次评估的估价报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分。“土地估价技术报告”供委托方使用，“土地估价报告”仅供估价机构存档和提交当地国土资源部门审查。 (3)本报告所评估地块地下资源、地下埋藏物等所有权仍属国家，本报告评估价格不包含上述方面的价格。 十一、土地估价师签字 估价师姓名 估价师证号 签名 ××× ××××× (签字) ××× ××××× (签字) 十二、土地估价机构 ××评估有限公司(公章) 二○○七年五月十六日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地登记状况 估价对象位于××县××工业园区，其四至为：××，××，××，北至××。地块总面积为30025.23m2，土地拟出让用途为工业用地，出让年限为工业用地法定最高出让年限50年。地号××，图号××。 2．土地权利状况 根据委托方提供的资料，估价对象现状为国有待出让土地，拟以挂牌方式进行出让，拟出让用途为工业用地，出让年限为50年。根据估价目的，假定在估价基准日估价对象无抵押、出租等他项权利存在。 3．土地利用状况 根据委托方提供的资料及估价人员现场踏勘，估价对象内部现状为平整待开发土地。该估价对象主要规划技术指标为：总用地面积30025.23m2，建筑密度40%～60%，容积率≤ 1.4，绿地率为≥15%。(以下略) 二、地价影响因素分析 1．一般因素(略) 2．区域因素 估价对象位于××县××工业园区。该工业园区为省级开发区，园区总体规划面积5km2，位于××县县城工业用地级别的三级地范围内，属三级地内较好的区域。目前区域内对外交通主干道主要为××交通干道，交通便利。其他供水、供电等基础设施已达到五通配套。目前园区已引人多家资源型企业和汽摩配等非资源型企业，具有一定的工业集聚效应。园区作为全县工业经济发展的主攻方向和主要载体，发展潜力较大，工业用地需求量大，地价预期增长空间较大。 3．个别因素(略) 第三部分 土地估价 一、估价原则 1．替代原则(略) 2．需求与供给原则(略) 3．变动原则(略) 二、估价方法与估价过程 (一)估价方法选择 估价方法的选择应根据估价对象所在区域的地产市场状况、估价基础资料的可用性和估价对象的性质、特点等因素来确定。估价对象为工业用地，一般用成本逼近法或者市场比较法测算，因此可以用成本逼近法来测算。同时估价对象位于××县基准地价覆盖范围内，故基准地价系数修也是一种可选的方法。 综上所述，本次评估决定采用成本逼近法及基准