2007年9月,河北省三集团仍然处在其辉煌的顶峰,三集团在此时准备购入一台先进的进口生产设备,需要550万元现金。经过董事会决议,以三集团下属的一间厂房作为抵押,向银行贷款。因此三集团财务部经理于11月10日,向河北石家庄市X银行提交了贷款申请。 X银行的负责此项业务,已经同三集团的财务经理开展了多项业务,一直保持着良好的关系。当再看三集团的抵押贷款申请时,基本上同意这项贷款,但是他对抵押贷款的抵押物有些担忧。三用来作为抵押物的厂房已经有8年的历史,其账面价值为500万,该厂房的实际价值要小于其账面价值。但是,通过与三集团的几次业务,认为三集团一直都是一个信用良好、业绩不错的企业,因此,就同意这项以账面价值为500万元的厂房作为抵押物为期1年的抵押贷款。 2008年9月,三集团因'毒奶粉'事件,面临破产,无力偿还X银行的550万元的抵押贷款本息。因此X银行按合同得到了三集团下属的这家账面价值为500万元的厂房,并准备出售这家厂房来弥补损失。但是,对该厂房重新估值后,X银行发现这家厂房的市场价值只有330万元,X银行蒙受了损失。 试回答下列问题: 1.商业银抵押贷款中抵押物应具备什么条件? 2.根据案例,X银行在对三集团的这项抵押贷款业务操作中涉及了哪几个操作要点,其存在着怎样的问题?