请朗读下列文章: “最近两年地产的规模扩张让很多地产商都忽视了产品打造,很多新产品质量甚至没有之前好,其他行业的产品是一代代升级,可是地产行业的产品却出现很多降级。”一位上市这样向记者评价如今的工程质量。 即便是龙头万科( 000002.SZ ),也在近年来相继发生质量事故。 2018 年 12 月,上海市闵行区七宝镇新龙路附近一在建工地发生 塌方 12 事故。根据上海市闵行区政府公布的消息,发生事故工地施工上海建工七建集团,事故主要为泥土滑坡,造成的塌方面积达 200 平方米, 3 名工人被压。发生事故的工地为万科和金地集团联合开发的七宝生态园项目。经官方确认,事故中 3 名被压的建筑工人全部死亡。 事实上,很多为了追求高周转,对于每个项目都有严格的施工节点限制,不过因为工程方差异,实际上很难做到质量的统一性。另外,为了控制成本,很多在施工环节同样偷工减料。让人遗憾的是,很多并未认真重视这类问题。对于一些而言,一个安全事故,可能 赔付 13 不到百万,可是延误工期,可能更影响项目的销售节点。 “我们接触过很多跳槽的候选人,他们有些离开一家公司的核心原因就是觉得内心 愧疚 14 ,工程质量做得太差,不愿意在这类公司工作,最终选择跳槽。”一家地产 猎头 15 合伙人告诉第一财经记者。 不仅是安全问题,高周转下质量问题同样让房地产行业失去信用。 2018 年 6 月,龙湖集团( 00960.HK )北京“长城源著”因为精装修问题引发业主 维权 16 ,这个曾经的“豪宅专家”,在过去一年多次陷入质量维权 困局 17 。 2018 年在成都,更是出现了业主集体维权行动,几百名 业主 18 出现在成都房管局门口进行维权,主要原因就是因为质量问题。彼时,包括中国海外发展( 00688.HK )、华润置地( 01109.HK )等老牌地产商均遭到业主 控诉 19 。 “对于地产商发展而言,通常有两个 杠杆 20 。一个是财务杠杆,一个是经营杠杆,在财务杠杆达到一定程度以后,地产商都开始通过增加经营杠杆来进一步发展自己的规模。”北京咨询中心合伙人、中国社科院国家金融与发展实验室特聘研究员告诉记者。 对于经营杠杆而言,很重要的就是加快周转,即提升施工进度以与销售进度相 匹配 21 ,从而实现资金的更快回流。因此, 许多都将快速开发快速周转奉为制胜宝典之一。 不过,快速周转背后的质量把控,显然让疯狂发展的面临挑战。 隐疾之二:高薪仍难杜绝硕鼠 贪婪 22 房地产高增长之后,从业者的薪资也 水涨船高 23 ,成为目前中国所有行业中薪酬领先的行业。猎聘网统计数据显示,地产人求职或跳槽的普遍期望涨薪在 30% 左右,而各行业平均期望值一般在增长 15% 左右。 “很多工作 8 年 -10 年的地产从业人员都可以到总监级别,一般薪资 80 万 -100 万。”一位上市人力负责人告诉记者。可以说,高周转的在这一轮扩张中,对于人才需求巨大,而市场供给有限,因而导致人力资本市场价格 飙升 24 。 以万科为例, 2016 年、 2017 年、 2018 年给职工支付的现金分别为 66 亿、 92 亿、 141 亿,同比增幅分别为 39% 、 53% 。华夏幸福( 600340.SH )上述 3 年数据分别为 46 亿、 82 亿、 122 亿,同比增幅分别为 104% 、 48% 。而( 000671.SZ )分别为 7 亿、 13 亿、 28 亿,同比增幅分别为 85% 、 115% 。 同期,企业营收水平的增长幅度,其实是落后于薪酬支出的。比如万科, 2016 年、 2017 年、 2018 年营业收入为为 2404 亿、 2428 亿、 2976 亿,同比增幅 1% 、 22% 。华夏幸福 2016 年、 2017 年、 2018 年营业收入为 538 亿、 596 亿、 837 亿,同比增幅分别为 10% 、 55% 。而上述数据为 195 亿、 331 亿、 564 亿,同比增幅为 69% 、 70% 。 三家不同规模的,均呈现了相似的境况,即薪酬支付涨幅高于同期营收的涨幅。 “最近几年的人力资本价格上涨,很大程度来源于 闽 25 系公司的扩张和疯狂挖人,开出比市场高一倍甚至 2 倍的价格,用人也比较粗放,因而让行业整体人力资本价格上升。”一位地产告诉记者。